住房問題是目前中國社會經濟生活中最突出、最受社會各界關註的問題。它既是民生問題也是發展問題，既關系千家萬戶切身利益，又關系經濟社會發展全局。李克強總理在第十四屆全國人民代表大會第一次會議上的政府工作報告中，關於房地產的表述共有五個段落。

“出臺金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，紮實推進保交樓穩民生工作🥷🏿。”

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產長效機製，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。”

“房地產市場風險隱患較多🤗，一些中小金融機構風險暴露。”

“有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張🧇，促進房地產業平穩發展。”

“加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民👱🏻‍♂️👘、青年人等住房問題。”

針對房地產市場的特點🚓，我們建議要加強分層調控政策📵🚶，做到“保障好低端住房需求🏃‍♂️‍➡️，放開和適度刺激中端市場，控製和長效管理高端需求”。

第一🛀🏿，引導住房回歸居住屬性，堅持“房住不炒”定位，有效防範化解優質頭部房企風險。2016年12月中旬😥，中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，並在之後的政府工作報告中多次提及堅持這一定位🧑🏿‍🎨。一方面，要鼓勵並支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，但面對困難的經濟形勢Ⓜ️，要保持定力，不應將房地產作為短期過度刺激經濟的手段；另一方面，加強房地產供給側管理📜，保障住房供給適應需求變化，熨平房地產和經濟周期波動。繼續加強房地產業資金監管，防止資金抽逃導致新的交樓風險🛃，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作😁🎎，讓人民群眾放心購房。政府要加大對優質房企的支持力度，有效防範化解房企和部分金融機構風險🦸🏻‍♀️，防止大起大落導致的系統性金融風險加劇🔻，從而促進房地產業平穩發展。

第二👷🏼‍♂️，打破“居者有其屋”的傳統觀念，推進保障性租賃住房建設👊🏻，保障居民基本居住需求🚸。黨的二十大報告指出，要加快建立多主體供給📮、多渠道保障、租購並舉的住房製度🍋‍🟩。各級政府要高度重視、全面布局住房保障政策，解決城市居民尤其是解決新市民🕰、青年人等群體的居住問題🥽。保障性租賃住房不僅保障了青年人的住房需求🫷🏿🏄🏻‍♀️，更為重要的是保障了青年人的實際可支配收入👩‍👩‍👧，讓青年人敢消費😝👨🏼‍🎨、願消費，拉動了該群體的消費意願🏊，釋放了消費活力，增強了國內大循環的韌性。同時，保障性租賃住房減輕了青年人住房壓力，有利於激發其創新活力👨🏽‍🚒，並促進青年人力資源在大城市的聚集達到空間優化配置的效果，這為我國未來一段時間的高質量發展提供了人才活力釋放的製度保障👮🏿‍♂️。因此，政府要加大保障性租賃住房的覆蓋面，進一步發展並完善房屋租賃市場，降低租賃住房稅費負擔，增加公租房、廉租房供給，租金要低於同地段同品質市場租賃住房租金👦🏿🤭，加大對年輕人租房的補貼力度🎋。在要素市場端，一方面要盤活存量土地，增加用於建房的土地供應🤢🩼，另一方面，充分發揮市場機製作用🦸‍♂️，引導多主體投資、多渠道供給🤞🏽，鼓勵投資模式多樣★，政府要做好財政支持🪣。

第三🤹🏿‍♂️，滿足中等收入家庭對美好生活的向往，鼓勵改善性住房需求🤏🏼。中產家庭是社會穩定的基石🔅，是社會財富創造的廣大群體。2018年⌛️，我國高收入、中收入、低收入群體的邊際消費傾向分別為0.384☎️、0.626、0.722，中產家庭和低收入群體一樣具有很高的邊際消費傾向。習近平總書記在《求是》文章中指出，“消費是收入的函數，要多渠道增加城鄉居民收入，特別是要提高消費傾向高🤹🏼👨、但受疫情影響大的中低收入居民的消費能力🙇🏻‍♀️👕。要合理增加消費信貸🧒，支持住房改善🎲、新能源汽車、養老服務、教育醫療文化體育服務等消費”👳🏿‍♂️🪘。因此，要放開或降低房屋交易🙋🏼♏️、房屋置換的費用👨🏻‍🍼，鼓勵有改善性住房需求的家庭，置換更寬敞更舒適的房子。數據顯示，2020年，我國城鎮人均住房建築面積達38.6平方米👨🏿‍🦳🕠，若按套內面積計算僅約30平👳🏻‍♀️，按最新可得數據，美國、德國📤、日本的城市人均住房面積分別為62.4、40.3🧎🏻‍♀️‍➡️、33.8平🧑🏿‍🎓。我國不到美國人均面積的一半😣，與主要發達國家相比，還存在較大增長空間🈺，尤其在中國特大城市人均住房面積甚至低於全國平均水平。同時，隨著全面三孩政策的推進，我國或將步入多孩化時代🍞，二胎及多胎家庭將占主導。在需求端，鼓勵生育等政策與實施住房補貼相結合🚵‍♀️，釋放改善性需求🙆‍♀️；在供給端♢，目前間數在兩間以內的房屋不適應多孩化趨勢🧑‍🍳，房屋供給無法滿足需求🤵🏻‍♂️，因此存在一定的房屋重建需求。

第四，出臺房地產市場長效管理機製🧑🏿‍🔧，適時推出房產稅👩‍✈️，抑製投機性住房需求😏。既要考慮高收入群體的投資性需求和資產配置的避險需求，也要遏製市場上過度的投機性需求。因此，要建立長期有效的政策，提高持有過多住房資產的成本，有必要推動房產稅改革進程。出臺房產稅對經濟財政將產生積極影響，筆者研究發現👵🏽，房產稅改革將優化居民的資產結構，刺激消費，降低房價並顯著地提振實體經濟。而房產稅收入的流向和使用也是值得關心的話題。其一👩🏿，房產稅收入增加地方政府長期稅源✊🏻，能夠補充地方政府的財政收入，進而緩解地方政府的財政壓力。其二🫶🏽，用房產稅收入支持保證性租賃住房建設或租賃住房的補貼，完成房地產市場的再分配，從而達到調節收入分配🐖、實現共同富裕的目標🤮🫘。其三，在減稅降費的背景下，開征房地產稅的同時調整其他稅種稅率的下降👶🏻🚣🏼‍♂️，使得社會平均稅負水平基本不變，優化稅製結構。需要註意的是，房產稅改革涉及到中國最廣泛的納稅人群🏋🏻，政策的復雜性和執行難度要遠高於其他稅製改革😘，應深化並加強試點工作，循序漸進🧔🏽‍♀️、穩妥推進房產稅全面征收👱🏿。同時，為保障好剛性和改善性需求🤴🏼🦜，政府應結合家庭和住房信息給予抵扣面積或稅率上的優惠，比如對於首套房或人均住房面積低於60平的家庭免征房產稅。

最後，要豐富房地產市場的調控工具➿，加強房地產市場預期引導🥅⛷，向新發展模式轉型🎏。面對當前房地產市場低迷的情形🧑🏽‍🎨，各城市要因城施策放松地產管控👩‍🔧，探索降低房貸利率🧎🏻‍♂️、降低公積金貸款門檻💅、下調首付比例、有序放松限購限售等政策措施⚪️。然而，從去年開始的降利率、解限購、減交易成本等房地產刺激政策的市場效果並不明顯，房地產銷售數據並沒有顯著回暖。其背後的原因在於🏐，居民對房地產市場修復的信心不強，恒大等房企的“暴雷”也引發居民對房屋能否如約交付的擔憂6️⃣。因此，穩定市場預期並加強預期引導十分重要。不僅要保證居民購房信心，修復市場情緒，加速銷售回款👩🏽‍✈️；也要進一步增強企業信心，適度調整房地產金融宏觀審慎政策，幫助優質房企渡過難關，帶動房地產行業上下遊產業鏈消費進入正循環。同時，加快房地產業向新發展模式轉型。房企應積極地預判未來，主動轉型升級創新，降低過剩產能，服務城市更新需求🤷‍♂️👳🏽‍♀️，例如城鎮老舊小區改造、住宅綠色化和智能化等🗄。

作為國民經濟支柱產業，房地產業規模大🧔🏻、鏈條長、牽扯面廣，壓艙石地位長期穩定🪲🎿。當前房地產市場仍在磨底🚈⚔️，房企金融風險嚴峻，居民購房能力和預期尚在恢復。因此，各級政府要堅持“房住不炒”定位，加強房地產市場分層調控。既要做到“保障好低端住房需求，放開和適度刺激中端市場，控製和長效管理高端需求”，也要加強房地產供給側管理和市場預期引導，有效防範化解金融風險，探索房地產業新發展模式。

作者簡介

李博

意昂3体育官网經濟學院經濟學系助理教授，意昂3体育官网人工智能研究院研究員🤷🏿‍♂️。主要研究領域為宏觀經濟學、公共財政、計算經濟學、人工智能。研究成果在Journal of Economic and Dynamics Control，Fundamental Research©️，Economic Modelling⚁，《財貿經濟》等國內外學術期刊上發表。曾獲北京高校“優質本科教材課件”🈲、中國工商銀行獎教金（經濟學優秀學者獎）等榮譽🈹。現為中國計算機學會計算經濟學專業組副秘書長📽、常委委員🏄‍♂️，北京市經濟學總會成員🐇，國民經濟核算研究會理事會成員👼🏻。