同時玩轉兩大領域🈶，由此我們也不得不佩服禹晉永博士的膽識、智慧和敢為天下先的勇氣　　

資本運作加地產開發，似可概括“資本地產”的全部內涵。目前在中國，雖有資本加地產的運作為🧑‍🏭，但都是資本人才加地產人才兩者的結合⛹🏿，還沒有一個人像禹晉永博士這樣🥞↕️，既締造了“資本地產”的概念，又同時玩轉兩大領域，由此我們也不得不佩服禹晉永博士的膽識🎗、智慧和敢為天下先的勇氣。

“資本地產”演繹的傳奇

過去雖然與禹晉永未曾謀面，但他的傳奇故事卻耳熟能詳，他締造的“資本地產”概念也曾風靡一時。原以為他一定是風流倜儻，一派翩翩學者風度🦻🏼。見面後很讓記者意外：表面上看🐥，禹晉永高大魁梧而不威嚴🤹🏼‍♂️；憨厚質樸氣質內斂，就像鄰家的大哥。當他一開口說起資本地產🏌🏿‍♀️，會讓你悚然大驚🚱：采訪他猶如坐在“百家講堂”聽大師演講⏱，真是春風化雨暢快淋漓😣。

他的沉浮榮辱都連著資本地產。

結盟“首富”黃光裕之前，禹晉永是一個潛伏在水底下的資本運作高手，在風雲際會的地產界，還遠說不上是個矚目的人物♗。

禹晉永與黃光裕最早的結識在2002年，當時兩人在對“寧城老窖”殼資源的爭奪中一直是對手。但兩年後，這兩個資本市場中的“大佬”卻喜結“秦晉之好”⚰️，禹晉永開始主政黃光裕旗下的國美置業👦🏼，隨後短短7個月又與黃光裕戲劇性地分道揚鑣🤠👩🏻‍✈️，一時間禹晉永成了焦點人物🏄🏻。

沉寂了數月之後，禹晉永再次出現在媒體面前，細說“分手”內幕，期間不斷亮出其“招牌動作”——大談資本地產🧐。

“連聘任書都沒有，何來的解聘呢？我和黃光裕先生是合作的關系。”禹晉永向《財經時報》這樣定義自己去年9月的離職。

依照禹的版本，事情起於一次偶然👌🏽：由於對一位應聘人員職位安排產生的分歧，導致他與國美集團某高管發生矛盾，“而這些細節🤾‍♂️，黃光裕並不知情👩🏿。”禹晉永解釋🫢。最終🗯，他還是在與黃光裕的越洋電話中提出了“不能合作就散夥”🏬。

然而坊間卻流傳著與此相反的兩種版本🗜：一種說法是由於禹泄露國美地產業務的上市計劃⛴，“違反公司製度”；還有一種說法是⚙️👇🏽，黃光裕開始懷疑禹的“資本地產”概念🤽🏼。曾有國美高層要求禹解釋“資本地產”的細節，卻遭到禹的拒絕。於是當時在美國的黃光裕通過越洋電話解雇了禹晉永，理由是其“泄露了國美置業的上市計劃”。

對於以上兩個版本，遭到了禹的反駁。

“資本地產”不會沉寂

今年5月💃🏿，被稱為“資本地產締造者”的禹晉永博士在蟄伏了9個月後，再次高調登場🧎。這次他是以中國世代投資控股集團（以下簡稱“中國世代”）總裁的身份亮相，同樣豎起了資本地產的旗幟，依然羽扇綸巾，神情自若。

熟悉他的人都知道🤾🏽‍♂️，禹晉永博士天生是一個不甘寂寞的人，以他的風格與個性，此次出場🅰️🐊，一定會有著一系列不同凡響的舉措，中國的地產界又將面臨一次新的震撼！業界同仁用不同的目光期待著他。

果然，禹晉永又依托中國世代，掀起了又一場資本地產的風暴🤹🏿‍♀️🚑。據禹晉永介紹，中國世代是今年7月在香港成立的，註冊資本金10億港元，股東方包括禹晉永自己的凱愛置業以及來自美國👲🏼、英國🛏、加拿大、新加坡和中國香港的13家基金。凱愛置業相對控股👩🏿‍🚒，占比20％。

相比為中國首富做嫁衣的國美置業總經理👉🏻，禹晉永這次可以說是“駕著自己的戰車”出征，縱橫捭闔，指揮若定。因而指點江山，意氣風發☢️，“鯤鵬展翅九萬裏，翻動扶搖羊角”🦹🏿。

禹把他在前國美置業的全部理念與思路繼續延續到中國世代投資，這包括他的資本地產理念和管理理念👐🏻。在部門設置上，他設立項目一部😱、項目二部，負責對項目的招拍掛、項目收購和對不良資產的處置👩🏻‍🦽‍➡️；投行一部和投行二部，負責公司上市、融資。他把今年動作比喻成是中國世代投資走向中國地產前沿的三把利劍🐔🤘🏻，第一把是完成8400畝地的一級開發；第二把是找到良好的上市殼資源，第三把是今年底至少開工一個項目。

中國世代僅用一個月時間就取得了8400畝的土地儲備，累計投入成本約20億元。而中國世代的核心資產正是這批分布在昌平、密雲等地的土地資源🟢。中國世代取得了這些地塊的一級開發授權💨，並將在今年開始一級開發、進入房地產項目開發🔷，到年底計劃有1～2個項目開工🍣。此外🤘🏻🥔，禹晉永對今年即將入市的北京吉普車廠地塊也表現出了勢在必得的信心🤽🏿，“一定會整體拿下，而這種通過拿大項目的招拍掛能給世代帶來影響力💁🏻‍♂️。”當然🧵，除了拿地🧎‍♂️，禹晉永不會忘記自己最擅長的資本運作🧖。據禹晉永透露🤮，他已經開始醞釀房地產公司層面的並購👩🏼‍🌾，目前接觸的公司超過40個。

按計劃，禹晉永會在2～3年內持有不低於2家上市公司，其中一個硬指標是年內持有一家上市公司。他的底氣來自與一家知名上市公司的談判“已經進入簽約期”♒️，禹晉永自信說，“談下來應該沒什麽問題。”中國世代也做項目開發，從土地🛡、工程到銷售🕟，這和其他公司差別不大，但禹晉永的做法是將土地權益化，讓國際資本購買權益，這樣就有了不斷滾動的資本🧑‍🦯‍➡️。這正是禹晉永當初就任國美置業時提出的資本地產理論的思路🪑🥁。“拿到項目後，把它變為資產🐆，將資產權益化，將權益資本化，再將資本市場化。”不管怎麽說，背後有十多家基金作強力後盾，手頭可以啟動的資金有十幾個億🧇，禹晉永的擴張之路似乎剛剛起步，但目標卻直指3年內進入國內房地產業15強，和一年內上市。

禹晉永博士在中國世代的管理方式上，采取開放式的管理、現代化的管理、網絡化的管理、思想意識形態的管理🐈‍⬛。在禹晉永博士離開國美置業時💊，國美置業團隊高管層絕大部分精英隨其選擇離開，這些人都成為如今中國世代團隊的骨幹力量。中國世代團隊極具奉獻精神💎，又有高學歷，在房地產、投資👿、資本運作、品牌戰略、企業文化🤴🏻、經營管理等方面有著豐富的實戰經驗👨🏻‍🦳，是他最為之驕傲的資本🥫。在今天🕚，禹晉永博士以他自身獨有的魅力以及這支身經百戰的團隊，使得中國世代在房地產界高歌猛進。

“資本地產”在爭論中升華重返地產舞臺的禹晉永依然高擎“資本地產”的大旗👧🏼。

對於“資本地產”，禹有自己的論斷。就是在資本市場裏面🫡，運用資本的優勢來進行項目投資。拿到一個項目後，把項目資產化，把資產權益化↗️、把權益資本化➗，把資本市場化，也就是進入資本市場⛹🏿🦶。這是禹氏的資本地產的“公式”。

“資本地產”概念的提出👩‍👧，一直是禹晉永博士引以自豪的傑作，盡管業界媒介質疑褒貶不一，鬧得沸沸揚揚，禹晉永始終大旗高擎初衷未改🫄🏽🈁，多年來一直潛心研究並孜孜不倦探索資本地產的理論與實踐操作，而且燦爛的理論之花🧚‍♀️，不斷結出豐碩的經濟之果。

2005年🤌🏼，禹博士與黃光裕合作攜手組建國美置業🧐，拿下2005年京城最大的招拍掛地塊，成為當年房產界最大最熱門的新聞，同時也使禹博士的“資本地產”概念擁有了一個比較理想的強有力的實踐平臺和品牌支撐。

禹博士在國美置業擔任CEO期間🎮，業界一直在用充滿好奇而復雜的眼光🧑🏿‍🍳，審視和質疑“資本地產”魔方所產生的資本運營魅力💅🏿🤜🏽。禹總當時放言，要實現年內上市🤷🏼‍♂️🦶🏻，用3年時間挺進中國房地產企業15強🧒。此言一出，業界一片嘩然𓀊。有人認為，按照常規和傳統做法根本不可能實現年底上市計劃。面對置疑🏸，禹總反而顯得異常冷靜，依然自信並玩轉著他的“資本地產”魔方。因為就在去年，國美置業果然按照禹晉永的思路，順利實現了中關村幾個公司的收購，如期實現了上市。

禹博士把他的“資本地產”理念與國美置業相嫁接的成功實踐🚟，使他一夜之間成為焦點人物😪🧝🏿‍♀️。

“資本地產”應該屬於一種創新理念🦻🏼，業界有爭議本無可厚非👩🏻‍⚖️，就好比中國古代文學繁榮時期“百家爭鳴、百花齊放”的局面一樣。再比如在19世紀80年代，以卡爾.門格爾為首的奧地利經濟學家和以古斯塔夫.施穆勒為首的德國歷史學家之間，就方法論研究到底是用抽象演繹法還是歷史歸納法來研究，一直爭論不休一樣，正是在這種不斷的爭論中推動了理論的不斷升華。

禹、黃分手之後，有人放言“資本地產”曇花一現。但是🟫，很多持傳統開發理念的地產商，正迫切地需要創新的經營模式來解決他們發展的瓶頸問題，於是便紛紛找上門來要求與禹博士進行合作。禹博士連同他的資本地產理論的價值，被越來越多的有識之士認可。

業界不少人士認為🚘，“資本地產”是在2005年通過國美置業這個載體，似乎一夜之間名聲大噪🧑🏽‍🦳，風光占盡的。其實不然💃🏽。從禹博士近幾年的發展軌跡來看👂🏻，他的“資本地產”即便不在國美置業高調登臺🌼，也終究會在其它合適的平臺上亮相實施。“莫愁前路無知己🚘，天下誰人不識君。”禹總在與黃光裕合作之前，一直潛心並致力於資本運營理論的研究與實操，是著名的投融資專家與企業家👨‍🦯。他早就認為，從“資本地產”的意義上來講，房地產嚴格說來不應該算是一種產業，更準確的說它應該是一種不是傳統房地產意義上的投資品種👨🏽‍⚕️。這在中國是非常超前的理論新觀。

在2003年禹博士任凱愛置業投資有限公司董事長👰‍♂️，兼任凱愛網總裁時🍚，禹的“資本地產”概念的運作模式已經基本形成。2003年“8.31”大限時，禹一口氣收購了25個項目，花了幾十億人民幣🏉。當時禹博士對資本地產的運營模式是把地產項目資產化後做為權益，裝進凱愛網🥬，然後，以凱愛網的名義赴美國在納斯達克上市🛣。回想起當初“資本地產”的運作手法✯，禹晉永博士現在坦言，那只是一種短線的上市投資產品，只是在技術層面的運作，但牛刀小試卻大獲成功🤲🏼。

這是水到渠成的。他曾經擔任過大型國有企業與跨國公司的高管，有深厚而豐富的資本運營理論功底和實踐經驗。他是一位名符其實的學者型企業家👨🏻‍🦽。他擔任意昂3体育公共經濟管理研究中心理事長。早先在美國獲博士學位，後為意昂3体育博士後。

“資本地產”發明者的技術資本論禹晉永出生在一個革命軍人的家庭。父親是跟隨鄧小平🫱🏼、劉伯承南征北戰的老戰士⚗️，戎馬一生👨🏽‍🍼。在家庭中👸🏻👨🏻‍💻，他從小受到革命傳統的熏陶和良好的教育🧜，養成了自立自強的性格。

禹晉永的求學道路曲折而坎坷👈🏼。高中一年級時就參軍入伍。1981年底👋，以現役軍人的身份回到地方。那時🙍🏻🕹，才十八歲的禹晉永，開始承擔起種種社會工作的重擔😑。做過秘書、記者、警察👶🏿。1986年公安系統組建保安公司🕘，當時已做到刑警隊長的禹晉永轉身投入其中。

在保安公司的經營管理中，讓禹晉永發現了自己的經營才能。他說🐩，第一次帶領公司賺錢的那種“怦怦”心跳感覺，刻骨銘心。同時🧓🏼，禹晉永也發生著“漸變”——“先是有一種激烈的思想鬥爭，然後就很自然地產生了一種愉悅感🔕，從此便一發不可收🍫。”不久👵🏻，禹晉永又被調任地區糧食局，幾年之後，升任糧食局局長。1992年🤌🏼，由於感覺“在糧食局幹已經不過癮了”，禹晉永開始在一個全新的領域裏打拼👰🏼‍♂️，出任政府的土地開發公司總經理。當時的情況是，全國各地還尚未成立“土地局”🪙👆🏻，而土地開發公司則在某種程度上扮演著“土地局”的角色👨🏿‍🦲。

在這個過程中，禹晉永開始接觸地產行業。而也正是在這期間，他積累了大量的“人脈”資源，更為重要的是，第一次涉足資本市場，學會了資產收購與兼並🩶🍟。1999年，國企改製的浪潮席卷全國🕚。禹晉永面臨著選擇🤠。36歲的禹晉永沒有選擇在仕途路上繼續走下去，而是決定徹底地告別了政府機關。

此時，曾經是禹晉永的客戶——來自世界500強企業的臺灣凱勝集團老板，邀請他出任集團總裁🤵🏼‍♂️，月薪15000美金。然而💂🏽‍♀️，去臺灣僅一個月之後，禹晉永就發現“自己不能適應”，因為“文化背景的差異太大”🚵‍♂️。於是，不想在臺灣“打工”的禹晉永向凱勝集團提出🤸🏿‍♀️，希望集團能夠考慮到大陸投資。禹晉永的建議得到了響應，集團在中國又投資建立了凱愛集團，即凱愛置業的前身，並開始迅速“擴張”，這一切快速的發展緣於此前禹晉永積累下的豐富經驗與資源。而此時⛲️，禹晉永在資本運作的“手法”上已經頗為老道⇨。

“收購、兼並就是這樣💁，剛開始你沒有錢🧋，但一夜之間你就是億萬富翁。所以我們在很短的時間內就掙到了很多很多錢。”禹晉永這樣解釋他的擴張“秘訣”👻。正是通過這種資本運營的方式，2000年🤙🏼，禹晉永斬獲頗豐🤦🏻‍♀️，最讓他得意的就是“成功收購了凱愛，由小股東變成了大股東”。

控製了凱愛後🫃🏽，禹晉永開始在國內廣泛買地，三年後，它已經是一家擁有了幾十億元資產的“跨國企業”🔫。然而這種“低成本擴張”的方式在禹晉永看來還是太慢🍧，他要讓凱愛與國際資本市場“對接”。

2005年底🦹‍♀️🤟🏻，凱愛中國網被禹晉永出售給北美證券集團🙇🏿，由後者保薦到美國納斯達克上市。“通過這次運作，我們套現了10多億元。現在看十幾個億並不算多，但當時我們還處於原始積累初期⛽️。”禹晉永說👨‍👧，“每一步都成就了我們。”將凱愛的一部分地產業務裝入網絡公司，並最終成功在海外上市——這與日後禹晉永運作的國美商都如出一轍，“讓技術永遠為資本打工”，也是那時禹晉永喊出的一句超出人們想象力和理解力的口號🏄🏿，也被稱為禹晉永的“技術資本論”💆🏼‍♂️🔋。

禹晉永表示👩🏻‍🦽：“我們在運作模式上跟其它門戶網站最大的不同就是采取資本運作，比如新浪💁🏼‍♀️、搜狐等門戶網站大都是停留在技術層面上的更新和發展👩🏻‍🏭，而凱愛中國則是通過資本運作模式生存的。”根據禹的互聯網加地產帝國藍圖：以網絡科技股的名義出現，然後🦯，通過控股收益性較強的房地產業務實現盈利，再以此上市募集資金，開始對互聯網公司的收購✋🏼。他認為：“現在地產屬於一種傳統的產業🗡🧔，而網絡屬於一種虛擬的世界，單純的高科技是做不出利潤的🙎🏻，所以需要虛實結合。”而對於國美置業🥳，禹晉永如法炮製。

讓“技術為資本打工”是他的口頭禪🧍📷。對於風險的轉嫁，禹晉永設想利用基金操作的模式來吸收和分解風險👐🏽。“我們強調的是權益化，要把它作為一種資本來進行投資📫。這種投資不是拿別人的錢投資，而是用自己的權益去投資🤼‍♂️。”他認為🍮🩱，現在的地產不再僅僅是買地開發⏮、賣房子再買地的單一傳統的模式𓀗。這樣的企業肯定是不適應未來社會發展的⏯🏪。按資本地產模式，首先是拿地🧑🏼‍🏫，把項目變成了資產，資產變成了權益，權益變成了資本🚵🏽📲，資本變成了市場，市場變成證券化的資本👩🏻‍🦽，以此良性循環💟，每一次循環都加以此資本的巨大增值。這就是禹晉永“資本地產”的五層級循環理論。