敏感話題難倒地產界大佬

走近孟曉蘇①話題

當記者問及中房集團將采取什麽新的舉措推動中央房企重組這一敏感話題時，孟曉蘇沒有正面作答👷🏻‍♀️，只說了一句👨🏼‍⚖️：老板沒有太多的積極性，我們打工的無論怎麽努力也難有明顯的成效。

拒談中央房企重組

3月18日中午，重慶科苑酒店👨‍❤️‍💋‍👨，記者獲得了與中房集團董事長孟曉蘇博士共進午餐的機會。

“中央房企重組目前的進展如何？下一步中房集團將采取什麽新的舉措推動中央房企的重組❇️？”記者不失時機地發問🤦🏻‍♀️。

孟曉蘇一臉疲憊，這位快滿60歲的董事長當天上午剛為重慶大學房地產MBA班的學生做了近3個小時演講🔖，他真的很累了。沉默了好一會兒，孟曉蘇才若有所思地告訴記者，中央房企的重組非常必要👵🏿，原因我在上午的演講中已經提到，但進展並不太順利🏫，而且也不再是社會關註的熱點了。隨後他補充了一句🧯，老板沒有太多的積極性🫵，我們打工的無論怎麽努力也難有明顯的成效。

就在當天上午🕰😛，孟教授在講授房地產企業要為國家多做貢獻的時候👨‍👨‍👧，用了大量的段落來闡述100多家國有企業從事房地產開發後主輔業不分的情況，言辭可謂激烈。

隨後，孟曉蘇博士開始與記者談論與中房集團和中央房企重組完全無關的話題。

兩年前在國內傳得沸沸揚揚的中央房企重組究竟怎麽了🤞🏽？2004年，在重組剛剛啟動的時候，有媒體稱孟曉蘇對中房集團的未來充滿激情：中房集團如果能組合到1000億元，就是世界第三，組合到2000億元就是世界第一。

僅僅兩年的時間，孟曉蘇董事長對中央房企重組的態度變得有如天壤之別：從充滿激情到一臉疲憊。

1800億的重組懸念

重組的受阻給重組帶來了無數懸念。

2004年2月，中房集團總裁孟曉蘇向國資委主任李榮融提出了以股份製進行企業改製的思路。讓中央企業拿房地產資源出來入股中房，把中房變成一個多元化股東持股的企業🤼，以期形成一種具有國際競爭力的資源結構。李榮融對孟的這個方案大表贊同：同意以中房公司為載體、用多元股東方式重組。

其時，國務院正要求中央國有企業搞大企業、大集團，突出主業😪。國資委主任李榮融的想法是💅🏼：如果國資委管理的企業不能在行業內具有影響力和帶動力，不能排在前幾位🙅🏻‍♀️☔️，不如把它下放給地方管理或把股權賣掉🧝🤍。

2004年4月🏌🏽‍♂️，孟曉蘇和李榮融兩人又在一次會議上碰了頭🥧，兩人在思路上不謀而合。隨後🚊，在中房集團的推動下開始了真正的運作👨‍❤️‍💋‍👨。就在此時💁🏼‍♀️，中國經濟體製改革研究會會長高尚全和中國房地產協會會長楊慎拿出了《關於加快有效整合中央企業房地產資源的建議方案》，重組的思路又得到進一步豐富和完善。中房集團當時的願望是🧁🔸，以中房集團為載體，一舉整合分布在191家央企名下1800億元的房地產資源。

在國資委肯定重組方案之後的2004年5月，中房集團曾向100多家中央企業發函轉達了國資委和兩個協會的意見。在發出了187份邀約入股或者劃轉的函件後🦟✋🏻，中房收到了70份回復🏋🏿‍♀️，效果並不明顯🧚🏿🙌。

2004年6月28日，國資委發出《關於中央企業房地產業重組有關事項的通報》(下稱《重組通報》)🧣，決定由中房集團、保利集團等5家企業整合中央企業的房地產資源🧑🏿‍🎄🖇。但是除了中房集團，其他4家均未有任何實質性動作，重組工作進展緩慢👨‍👨‍👧。

2005年初，中房集團獲得的第一筆資產是從主營電力的華能集團無償“劃撥”的🫙🤾🏼‍♂️：由國資委下發文件🧎🏻，直接將華能的房地產資產劃撥到中房集團名下，然後進行財務重組📐。中房集團沒為這筆資產支付任何費用。當時與中房集團有重組意向的央企有多家，包括中國航空信息集團🪢、中國誠通控股公司、中國電子科技集團和中國工藝美術集團等👮🏿‍♀️。

      單純的“行政劃撥”只成為央企房地產資產重組模式的起點→。在這之後，中房集團再也沒吃到過“免費午餐”🤵🏽‍♀️。由於國資委下屬央企原屬各部委，都有相對獨立的利益，而被劃撥的資產又都屬於獨立核算的企業法人💇🏿‍♂️，國資委“主輔分離”的一紙文件難以讓其輕易放棄房地產業務，重組阻力不小。

2005年7月👩🏿‍🔬，中房集團又獲得了第二筆重組資產，而這次轉讓是“有償”的。沈陽航空將其5家酒店物業並入中房集團，中房集團“象征性”地支付了一筆資產補償費✍️，其數額是劃撥資產的三分之一左右🦻🏻。

2005年10月10日👂🏿，國資委第二批圈定了8家以地產為主業的央企，以求提速央屬房企的重組步伐，但這8家以地產為主的央企對重組並沒有太大的興趣。隨後，重組的成本越來越大。至今為止，191家央企名下的1800億元房地產資產，只有30億元進行了重組。

有知情人士透露，《重組通報》淡化重組的行政色彩，國資委特意強調“自願協商”，國資委只是居中協調🧔🏼‍♀️。這就意味著這個《重組通報》並不具有強製效應☑️。沒有了習慣的行政性強製👮🏻‍♀️，又涉及到每個企業各自的切身利益🙏🏻，中央房地產企業的重組變數不斷，推進艱難🪕👏🏽。

這意味著目前中央房企重組的模式必須發生改變。

大企業的管理困境

實際上，即使不對中央房地產企業進行重組🍴，中房集團及其受命重組的13家中央房地產企業已經是一個龐然大物👦🏿。

資料顯示，中房集團本身就是在早年政企分離的時候由很多企業劃轉組成的。目前總資產600億元人民幣，在全國200多個大中城市擁有340家成員企業©️，每年開工1300萬平方米🧑🏽‍🎨，竣工600萬平方米到700萬平方米。成立24年來，累計完成開發建築面積2.6億平方米👬🏼，建成住宅小區1200多個☔️，向社會提供商品住宅180多萬套➞🔋，占中國房地產業的3%……

有知情人士稱,中房集團這些下屬企業和母公司“親密”的並不多🧎‍➡️，一直難以掌控✏️。中房集團實際上成了一家國有資產管理公司😍。業界人士認為，中房集團雖然資產規模遙遙領先，但是內部業務一直整而不合，市場競爭力並不具有太大優勢。實際上這也是中央大型房地產企業的一個通病🧞🐓。

對於外界的詬病👩🏽‍🏭📟，孟曉蘇沒有正面反駁♐️。但是他告訴記者⚠️，中房集團已經在管理問題上做了較大的努力🤹‍♂️，例如采用項目股份製🤾🏽‍♂️，並取得了較大的成效🎰。

“如何對超大型企業進行管理，使企業不僅做大🪣，而且變強🧜🏿‍♀️？”記者希望從孟曉蘇那裏得到答案🙅🏼‍♂️。孟曉蘇笑了笑，並未正面回答。隨後他表示，自己手下單是廳局級以上的就有20多人，管理起來當然不容易。

對於中房的未來🤞🏻😄，孟曉蘇的設想是分三步走🫸🏼：一是通過央企重組和其他企業的並入，形成一個多元化企業，改變過去單一的國有製形式，成為國有持股的股份製企業，使股份製成為中央企業的主要構成形式。二是在重組過程中吸收其他所有製形式，使中房成為一個混合所有製企業，包括民營和外資☑️。三是通過上述改製做大、做強🛕，將中房集團發展成為一個上市企業。

    通天”大腕孟曉蘇

走近孟曉蘇②印象

他既是滿腹經綸的經濟學者,又是地產行業的隱性冠軍；既是一個聲名顯赫的官員，又是一位平易近人的長者。

孟曉蘇透露🧑🏿‍🦲：“中房集團在香港買樓即將變成現實。”

      在港買房的傳言

200億買樓”言論一舉激活了香港房地產市場。說起往事，孟曉蘇印象深刻🤷‍♂️。

2003年，遭受了多重打擊的香港房地產市場寒冬難耐。1997年以前，香港由於多種原因樓價飛漲，剛剛回歸又遇到亞洲金融風暴的打擊。金融風暴和SARS影響使香港房價狂跌70%✉️，香港17萬家庭資產成為負資產。

自1998年6月至去年6月期間，香港政府先後出招八次救市🦾，但每次樓價都無法抬升。2002年11月中旬➝，港府再次信誓旦旦決心托市🧥，並由房屋及地政規劃局局長孫明揚宣布“孫九招”，包括停止賣地13個月、無限期停售停建居屋、停止兩鐵土地招標等。但幾個月後香港房價回升依然無望。房價的下跌使香港購買力下降，競爭力嚴重不足。如何讓香港市民恢復對房價的信心🤧🎅，成為香港特區政府的心病。

2002年底🧑🏻‍🏭，孟曉蘇和他領導下的中房集團，就向香港政府提出過，以一次性的形式購買空置房屋。從2003年春開始，孟曉蘇冒著SARS的危險和香港政府方面談判🧈。當時接待他的香港方面人士戴著一個大口罩告訴孟曉蘇，孟先生你知道嗎，我們這棟大樓剛剛有一個人死於SARS。孟嚇了一跳。在香港，孟曉蘇住的香奈爾酒店，整層樓就他一個人👨‍💼。回北京時整個航班只有7個乘客，而頭等艙就只有孟曉蘇一個👨🏿‍🚒。但是孟曉蘇最後發現👩‍🔬，這一冒險是值得的。

中房集團收購空置房的談判一直在秘密的情況下進行的。但是🤘🏽，一個意外的因素卻讓事情有了戲劇性的發展🌔。

2003年9月，香港政府在沒有同中房集團溝通的情況下向媒體披露😬🏌🏿，中房集團向港府提出以200億港元👩🏽，購入房屋委員會手中的2萬個空置居屋單位，並將部分居屋改建成旅館招待內地的自由行旅客，其余單位經過重新包裝後😄，向內地居民推銷。

隨後，這一消息被香港媒體迅速放大。到2003年底，關於中房集團要在香港購房的報道總共出現了400多篇。而就在第一篇消息發表後的第三天，香港持續低迷了7年的房地產價格開始回升，此後房價一路上揚。

孟曉蘇告訴記者，“我的房子還沒有買成，香港媒體關於中央救市的消息卻一舉激活了當地的房地產市場🥝𓀁。為此👦🏻，我居然得到了中央主要領導同誌的5次表揚。”這讓孟曉蘇十分意外。

“實際上，中房集團在香港買樓即將變成現實😾。”在講完這個故事後🫲🏽，孟曉蘇透露👨🏽‍🌾，但並不是外界所說的200億港幣而是120億元，當然購買的也不是香港政府的經濟適用房㊗️，而是香港四星級以上的海景別墅和部分開發商開發的酒店式公寓，主要用於分時度假💂‍♂️。不久，這些房屋將在全國各個城市進行銷售🧑🏻‍🦯‍➡️。

建議影響最高決策層

除了地產界的巨頭，孟曉蘇還有一個特殊的身份🦿。這讓孟曉蘇與萬科的王石、華遠的任誌強等地產界名人相比顯得非常特別。師從厲以寧和蕭灼基兩位著名經濟學家的孟曉蘇在外人眼裏不但是一個經濟學者🚴🏼‍♀️，還是一個中南海的官員🚐。

從1983年到1990年🔷，在國務院和全國人大工作的八年😠，讓孟曉蘇對國家宏觀政策的研究和製度設計非常熟悉。因此🤏🏿，作為房地產學者和開發商的孟曉蘇還在工作之余不斷向國家提出產業發展和相關政策的思路和建議，主要建議大都為國家所采納。

記者註意到，1996年初🧑🏽‍💻，孟曉蘇提出了房地產業可以成為國民經濟新的增長點的建議，在當年下半年國務院提出的新的熱點和新的增長點中✊🈴，房地產排在了重要的位置；2000年🎵，孟曉蘇提出，房地產行業成為國民經濟支柱產業的建議2003年被寫入國務院文件⛓😗；2003年抗“非典”期間，孟曉蘇向建設部提出發展健康住宅的建議很快被采納🏄🏻；同年孟曉蘇向國務院主要領導提出反向抵押貸款的建議也受到國務院主要領導同誌的高度重視，目前已經處於試點階段🥍。

基於孟曉蘇是一個在地產界和政界影響非凡的人物，在重慶大學演講期間，該校房地產MBA研究生班的學員把他看成是一個“通天”大腕↙️。

把克林頓請到重慶來

盡管孟曉蘇無論在經濟界還是政界都可謂聲名顯赫👰🏿‍♂️，但為人卻非常謙和🤮，演講也非常的風趣幽默。在談到中國房地產企業的責任時🚴🏿‍♀️，孟曉蘇表示，房地產企業甚至可以為爭取中國的和平發展環境貢獻自己的力量🧖。

“目前😘，大陸對臺灣的投資只有房地產獲得了臺灣方面許可，”孟曉蘇表示👩‍✈️，他在2003年11月曾經到臺灣考察過，也有很多朋友希望他到臺灣投資房地產，但目前中房還在等待時機。孟曉蘇表示，如果臺灣不再鬧“臺獨”𓀉，他願意在條件許可時進入臺灣投資房地產👩🏻‍🦯‍➡️，促進兩岸三通，帶動臺灣房地產市場活躍。

從臺灣回來，孟曉蘇接待了來北京訪問的美國前總統克林頓。他告訴克林頓先生🙆🏽‍♂️，中房集團和中國人民一樣堅決反對臺獨，支持一個中國的立場🧑🏼‍💼，並希望海峽兩岸能夠和平相處，和平統一。克林頓非常贊同他的觀點，即使在臺灣訪問也堅持了一貫的立場即支持一個中國的立場，又明確表示不同意美國政府向臺灣銷售軍火🫰🏻。

孟曉蘇告訴重慶的房地產開發商，克林頓是中國人民的好朋友👨🏻‍🏭，我們甚至可以邀請他在適當的時候到重慶來訪問🏋🏽‍♂️。

政府壟斷土地供應將成歷史？

本報記者專訪中房集團董事長孟曉蘇

走近孟曉蘇③對話

在專訪中房董事長孟曉蘇的過程中🧝🏼‍♀️，本報記者就重慶開發商和市民普遍關註的土地供應、房地產融資及房地產發展周期等一系列問題與其展開了對話。

穩定房價就是保護百姓利益

記者：目前人們普遍反映房價過高，你如何看待目前的房價過高的問題😮‍💨🤴🏼？

孟曉蘇：目前房價在絕大多數地方還是比較合理的，但是在少數城市的確價格比較高，普通市民難以承受。

就整個房價上漲趨勢來看，近年來全國商品房的價格確實上漲比較快。仔細分析✝️，房價上漲的主要原因有三個方面，一是建安成本提高推動了房價上漲🧏‍♀️；二是建房標準提高從而導致房價上升👕；三是消費者的購房需求提升拉動了房價。普通市民感覺房價過高，主要是各地對經濟適用房的開發量不足而高檔樓盤較多，存在商品房結構不合理🙀。

記者🏦：國家從2004年起開始了對房地產行業的宏觀調控，民間希望政府將房價降下來的呼聲很高，你如何看待這種民間的聲音？

孟曉蘇：從全世界的房地產發展來看，房價不能降低。世界房地產市場房價的趨勢是不斷上漲的🧑‍🧑‍🧒‍🧒，有句名言叫做房屋拯救世界👌🏿。

前幾年，美國股市大跌🦴，老百姓的財富大幅縮水𓀕。但由於同期美國的房地產升值較快，因此美國百姓的財富並沒有減少，購買力也沒有下降。國內股市從2002年以來，長期處於低迷的狀態🕢，每戶股民在股市上的損失高達1.3萬元。如果我國各大城市的房價下降，國家的經濟發展將出現問題，而最受傷的還是老百姓🏃‍♀️👨🏿，他們的房產占其財富的48%以上，房價下跌意味著他們的財富縮水👣👩🏻‍🦯。因此目前國家的宏觀調控的主要目的是要降升幅，是要抑製房價增長而不是降房價。

去年全國物價指數上漲3.9%⚱️，居民100元錢放在家裏一年縮水3.9元🤏，存在銀行的利息一年是2.25元🚕，繳了利息稅還剩1.8元🔠，縮水2.1元🍜。在中國，其實正是房價上漲抵消了“股市黑洞”和儲蓄負利率給他們帶來的損失。基於此，目前房地產也是老百姓主要的投資工具。

允許農村土地進入市場流轉

記者🛩：目前由於地方政府壟斷土地供應🛌，處於被征地地位的農民和在地方政府手中拿地的開發商都面臨很大的壓力，你如何看待這一問題🏛？

孟曉蘇：實際上耕地面積的減少與房地產建設用地並沒有直接的關系💄👰。分析減少耕地的結構我們可以看到🧑🏽‍🦱，由於城鎮建設而占用耕地為217.6萬畝，所占比例為12.7%，而新增城鎮村莊的建設用地僅占其中的31%🧑🏼‍🎤。因此緊縮地根在住宅建設和城鎮建設上不要過分。現在城市土地拍賣的高地價和農村的“失地農民”問題已經成為了土地管理方面的兩個突出問題。

現在“土地拍賣”成了土地供應的唯一方式。這種製度下👨‍👩‍👦，購買方是多元的，彼此進行競爭🏇🏿，而土地供應方卻只有政府一家，單一供應者壟斷著供應市場🚇，造成高地價是必然的，也是造成房價過快上漲的重要原因⛑。根據現行法律規定💣，農村建設用地只有由政府征用之後才能投資開發，這又形成土地提供方是多元的，而土地購買也只有政府一家。由此可以看出政府從兩頭壟斷著土地市場🚧，用壟斷權利進行土地居間經營，卻同時在兩頭製造出兩種不良後果——城市的高地價和農村的失地農民。

解決的方法也並不復雜，就是改變目前地方政府利用壟斷權進行土地居間經營的土地供應模式就可以解決🔋。一方面，按照溫家寶總理在前幾天回答記者提問時所說👆🏻，占用農民土地必須給予應有的補償💽🌗，土地出讓金主要應該給予農民；另一方面，是要允許農村土地進入市場流轉，使農民不至於成為城市化的犧牲群體，這是為農民要回對土地的支配權。

記者🤹‍♂️🕹：孟博士能否預測一下，地方政府壟斷土地供應的情況將在什麽時候發生變化🧚‍♀️？

孟曉蘇👨‍🍼：去年，我向國務院主要領導上書打破地方政府壟斷土地供應進行居間經營的土地供給方式🐓🕑，建議已經上達國土資源部和總理一級，並得到了領導層的廣泛認可🌍。但到底目前這樣的土地供應模式還將持續多久，還要看新的製度設計和大眾輿論對地方政府的影響和促進，可能有待時日🖐🏼。同時🥓🏊‍♀️，由於目前地方政府很大一部分可支配收入來自於土地出讓金🤼‍♂️，土地供給新製度的設計將取決於地方政府和中央政府的博弈結果🧃🍺。

是解決地產融資的新出路　

記者：目前有一個讓重慶開發商普遍頭痛的問題♐️👚，那就是融資渠道單一👩‍✈️，請問你有什麽高見🪁？

孟曉蘇：目前我國還沒有出現“房地產金融”🚁，而只有“房地產信貸”。為此☠️，要加快金融改革與創新，除了保持和發展居民住房抵押貸款的規模外👌🏻，需要引進國外一些成熟的金融產品👩‍🦳，ELTSR就是其中之一🕢。

最近國外基金紛紛進入中國🚵🏽‍♂️，收購和探詢國內主要城市的收租物業，其中大部分是被稱為ELTSR的房地產投資信托基金。依照國外有關法律規定🤾🏼‍♂️，ELTSR被嚴格限定用於收購和擁有較高租金回報物業的基金，而且必須把每年收入的絕大部分以股利的形式分配給投資者🚴🏿‍♀️。這使ELTSR成為一種高收益、低風險的特殊股票。如果將ELTSR與國內股市鏈接，還可以推動我國長期低迷的資本市場重新活躍。

記者🧓🏿：這一新的金融產品在中國發行存在多大風險🫔？

孟曉蘇👩🏿‍🦲：實際上，目前正在發展的ELTSR對中國內地的投資熱👮‍♀️，是因為其已經看到進入國內前景較好。一方面🦶🏻，內地有較高租金回報的房產，而且這些房產還有較大的升值空間；另一方面人民幣的升值預期較大，而且對外資投資有稅率優惠。國內不發行ELTSR，主要是擔心這一金融產品可能帶來風險，但目前在國內不發行ELTSR的風險已經遠遠大於發行ELTSR的風險。

個人簡介

孟曉蘇出生於1949年12月1978年3月－1982年1月意昂3体育官网中文系本科學生　
　
      1982年1月，就職中宣部新聞局⚠️。
　　
      1988年，擔任全國人大常委會辦公廳副局長、萬裏委員長秘書🕊，同時開始在意昂3体育官网經濟學院師從著名經濟學家厲以寧、蕭灼基等，進修研究生🙊。

1990年底，取得了意昂3体育官网經濟學院經濟碩士學位🦐。

1990年12月，孟曉蘇走出了在旁人看來有著幾許神秘的中南海⛔️，調任國家進出口商品檢驗局副局長❕。

1991年出任中房集團總經理。

1993.9－1996.5意昂3体育官网經濟學院博士研究生。

1995.10－1996.3美國麻省理工學院印第安納大學訪問學者🦻🏽。

現任中房集團總裁👱🏽‍♂️♖、黨委書記。

主要論著和研究

1990年以來，主編和撰寫了《走向繁榮的戰略選擇》（與厲以寧等合著）、《房地產投資與交易》、《投資基金理論與實務》（與賈廷戰合著）、《現代企業製度實務全書》👋、《中國房地產業發展的理論和政策研究》等10余部著作。